Eigen huis

Waarde van het koophuis

Ben je in gemeenschap van goederen getrouwd, dan is het verdelen van de waarde eenvoudig: ieder krijgt de helft. Bij de verdeling van een koophuis is er meestal sprake van een overwaarde of onderwaarde. Bij overwaarde zul je de winst met elkaar moeten delen. Is er sprake van onderwaarde, dan moet de schuld worden verdeeld. Maar let op:

• Zijn jullie na 1 januari 2018 in beperkte gemeenschap van goederen getrouwd? Dan valt het koophuis alleen onder de gemeenschap als jullie dit tijdens jullie huwelijk hebben gekocht.
• Had jij al een eigen woning gekocht (op jouw naam) voordat jullie gingen trouwen, dan blijft het huis van jou.
• Hebben jullie huwelijkse voorwaarden opgemaakt, dan zal hier waarschijnlijk in staan vermeld hoe de koopwoning verdeeld moet worden.

Bij een huwelijk op huwelijkse voorwaarden heb je samen in de voorwaarden bepaald welk bezit wel of niet gemeenschappelijk is. Stel dat de woning van jou is, dan heb je ook recht op de overwaarde die is ontstaan door een gunstige marktontwikkeling. Is de waardestijging te danken aan gezamenlijke investeringen, dan moet die overwaarde verdeeld worden. Deze waardestijging valt dan namelijk onder het vermogen, dat jullie tijdens het huwelijk samen hebben opgebouwd. Dat vermogen moet bij een scheiding verdeeld worden.

Wat doen we met ons huis bij een scheiding?

Gaan jullie uit elkaar en is er een koophuis, dan zullen jullie moeten bekijken wat er met jullie eigen woning gaat gebeuren. Er zijn verschillende scenario’s mogelijk:

1. Een van beiden blijft in de woning (Uitkopen)
2. Woning onverdeeld laten
3. De woning economisch toebedelen
4. Woning verkopen

1. Een van beiden blijft in de woning (Uitkopen)

Zijn jullie in gemeenschap van goederen getrouwd, dan moet de waarde van het huis worden verdeeld. Het is natuurlijk mogelijk dat één van jullie in het huis blijft wonen. Maar dan moet diegene wel genoeg geld hebben om in zijn of haar eentje de hypotheek op te brengen. Daar komt nog bij dat de vertrekkende partner recht heeft op de helft van de overwaarde van de eigen woning. Het is dus belangrijk om jouw financiële situatie helder te krijgen. De financieel echtscheidingsspecialist van NBG helpt je daarbij. Doordat zij exact weten aan welke knoppen te draaien is er vaak meer mogelijk dan dat andere hypotheekvertrekkers aangeven.

Let op:

Of één van jullie de hypotheek over kan nemen is totaal afhankelijk van de medewerking van de hypotheekverstrekker. Deze besluit uiteindelijk of zij hiermee akkoord gaan of niet. Eén van de eerste stappen is dan ook het maken van een afspraak met een financieel echtscheidingsspecialist om te bekijken wat de mogelijkheden zijn. NBG voorziet jou van een onafhankelijk advies, dat past bij jouw persoonlijke situatie.

Ex-partner uitkopen bij scheiding

Blijf je wonen in jullie echtelijke woning, dan moet je jouw ex-partner uitkopen. Uitkopen houdt in dat de vertrekkende partner recht heeft op de helft van de waarde van het koophuis. Wat de uiteindelijke waarde is, hangt af van de marktwaarde van de woning en de hypotheek. Ligt de marktwaarde hoger dan de bijbehorende hypotheek, dan is er sprake van een overwaarde. Degene die in het huis blijft wonen, moet de helft van de overwaarde uitbetalen aan de ex-partner. Is er sprake van een onderwaarde, dan moet de vertrekkende partner de helft van de onderwaarde uitbetalen aan degene die in het huis blijft wonen.

Uitkopen en hypotheeklasten

Het is mogelijk dat je spaargeld hebt om je ex-partner uit te kopen. Zo niet, dan is het vaak mogelijk om de hypotheek te verhogen. Krijg jij de hypotheek op jouw naam. dan heeft jouw ex-partner geen enkele verplichting meer bij de bank of verzekeringsmaatschappij. Men noemt dit ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid.

De hypotheekverstrekker

De hypotheekverstrekker is uiteindelijk degene die besluit of jij of jouw ex de woning op naam kan krijgen. Wil jij jullie eigen woning overnemen, maar weet je niet wat er mogelijk is? De financieel echtscheidingsspecialisten van NBG helpen je op weg. Zij bekijken jouw persoonlijke situatie en nemen jouw/jullie wensen mee in hun onafhankelijke advies.

Tijdens een oriënterend gesprek wordt duidelijk wat de mogelijkheden zijn in jullie situatie. Aan de hand hiervan kunnen jullie samen verdere afspraken gaan maken.

2. Woning onverdeeld laten

Wanneer blijkt dat jullie allebei jullie eigen woning niet zelfstandig op naam kunnen krijgen, dan is verkopen misschien de meest logische optie. Toch zijn er ook veel mensen die besluiten om de situatie zo te laten zoals hij is. De hypotheek blijft op twee namen staan, maar één van de partners blijft in de woning wonen. Dit wordt vooral vaak gedaan als er sprake is van onderwaarde of als het door een overspannen huizenmarkt al lastig genoeg is om een woning te vinden.

Het onverdeeld laten van jullie eigen woning betekent wel dat jullie (doordat er nog een gezamenlijke woning is) nog financieel met elkaar verbonden blijven. Daarnaast klopt de bank bij jou aan als jouw ex-partner de hypotheeklast niet betaalt. Ook heeft dit gevolgen als je zelf een andere woning wilt kopen.

Dit scenario heeft dus nog wel haken en ogen, ook fiscaal. Het is dan ook vaak een tijdelijke oplossing die niet te lang moet duren.

Verkoop woning afdwingen

Een vervelend gevolg van het onverdeeld laten van de woning kan zijn dat de ex geen actie onderneemt om te vertrekken. Natuurlijk is het de bedoeling dat hij/zij uiteindelijk de hypotheek overneemt of dat de woning verkocht wordt. Mocht de ex hier niet aan mee willen werken, dan is het mogelijk om de verkoop van de woning af te dwingen bij de rechter. Je vraagt in dat geval vervangende toestemming aan de rechter om het huis te koop te zetten. Hiervoor kun je een advocaat in de arm nemen.

3. De woning economisch toebedelen

Een andere optie is om de woning economisch toe te bedelen. Dit gebeurd bijvoorbeeld wanneer een van de partners in het huis wil blijven, maar geen hypotheek kan krijgen. Door de woning economisch toe te bedelen wordt de woning voor 100% economisch eigendom van degene die in het huis blijft wonen. De partner die niet in het huis blijft wonen draagt dan zijn of haar deel van het economisch eigendom aan de ander over. De lopende hypotheek kan dan doorlopen. Het betekent echter wel dat de partner die het economische eigendom overdraagt onveranderd medeverantwoordelijk blijft voor de hypotheekverplichtingen. Juridisch gezien is de woning namelijk 50% eigendom van ieder (als jullie beiden voor de helft eigenaar van de woning zijn).

De Belastingdienst ziet degene die in de woning blijft wonen wel als volledig eigenaar van de woning. Dit is belangrijk want hierdoor behoudt je belastingvoordeel. Hiervoor moet je uiteraard wel alle afspraken goed vastleggen. Een financieel scheidingsexpert van NBG helpt jullie hierbij.

4. Woning verkopen

Kan geen van jullie de hypotheek op naam krijgen of is er niet voldoende geld om de ander uit te kopen? Dan zal jullie eigen woning verkocht moeten worden. Een makelaar doet een waardebepaling. Daarna moeten jullie besluiten voor welk bedrag de woning te koop wordt gezet. Op het moment dat er een bod komt, zullen jullie het er allebei over eens moeten zijn of je dit wil accepteren of niet. De uiteindelijke winst wordt tussen jullie verdeeld. Is er sprake van onderwaarde, dan wordt ook de restschuld verdeeld.

Verkoop met onderwaarde

Is er sprake van verkoop met onderwaarde en heb je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG), dan kan het zo zijn dat deze instantie de restschuld kan overnemen. Hiervoor moet je wel aan bepaalde voorwaarden voldoen. Informeer naar de mogelijkheden bij de hypotheekverstrekker. Is er geen sprake van NHG, dan zal de restschuld verdeeld moeten worden.

Een nieuwe woning kopen

Heeft jouw ex-partner je uitgekocht, of is jullie koophuis verkocht en de opbrengst daarvan verdeeld, dan begint de zoektocht naar een nieuwe woning. Wordt dit een koophuis, dan wil je natuurlijk weten wat je kan lenen. Onze maximale hypotheekberekening geeft een eerste indicatie. Voor een exacte- of uitgebreide berekening maak je een afspraak voor een gratis oriënterend hypotheekgesprek. Wij werken hiervoor samen met NBG. Zij helpen en adviseren je graag.

Akte van verdeling

Blijft één van jullie in jullie eigen woning wonen, dan moet er een akte van verdeling komen. De akte van verdeling zorgt ervoor dat degene die het huis op naam krijgt voortaan ook verantwoordelijk is voor de betaling van de hypotheek. Op deze manier hoeft er ook geen overdrachtsbelasting betaald te worden. Degene die de akte van verdeling opmaakt is de notaris. Wil je in contact komen met een goede notaris die jullie hierbij kan helpen? Neem dan gerust even contact met ons op. Wij brengen je graag in contact met de juiste persoon.